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Architettura & Ristrutturazioni

Cambio destinazione d’uso: come funziona e quanto costa

La destinazione d’uso è una precisa indicazione sull’utilizzo che si può fare di un certo immobile.

Tale indicazione viene scritta al catasto, cosa che rende illegale utilizzare tale immobile per altri scopi rispetto a quelle compreso nella destinazione d’uso.

Il costo e i modi per cambiare destinazione d’uso dipendono da una serie di fattori, tra cui il fatto che le due diverse destinazioni d’uso appartengano o meno alla medesima categoria.

Qualche precisazione

Il cambio di destinazione d’uso interviene quando si intende modificare lo specifico utilizzo che si fa di un particolare immobile. Ad esempio se si intende trasformare un locale ad uso ufficio in un appartamento da affittare; o anche quando un’abitazione si trasforma in un albergo.

Alcuni cambi sono particolarmente facilitati dalle vigenti leggi, ossia quelli per i quali si mantiene la medesima categoria di utilizzo. Le categorie oggi sono solo 4: residenziale e turistico-ricettiva; produttiva e direzionale; rurale; commerciale.

Quindi, trasformare un albergo in abitazione è un cambio che mantiene l’immobile nella medesima categoria; se invece l’albergo deve essere trasformato in un grande magazzino, allora si ha una modifica della categoria.

Nel primo caso si può avviare rapidamente il cambio, nel secondo caso sarà necessario effettuare alcune richieste al Comune, che potrebbero non essere accolte.

Eventuali opere edilizie

Oltre a valutare se il cambio di destinazione d’uso sarà effettuato mantenendo l’immobile all’interno della medesima categoria, si deve anche valutare la necessità di effettuare opere edilizie.

Questo perché ogni tipologia di immobile nel nostro Paese deve, obbligatoriamente, essere munita di specifiche edilizie particolari. Queste riguardano la presenza di particolari impianti e servizi, il rapporto tra pareti e aperture, la presenza di un certo tipo di accesso o le dimensioni dei locali.

Se tali specifiche sono molto differenti prima di poter effettuare il cambio di destinazione d’uso sarà necessario modificare l’immobile per rispettare le indicazioni date dal Comune.

Tali opere in alcuni casi possono necessitare di autorizzazioni prima di essere realizzate, oltre all’obbligo del pagamento delle spese di urbanizzazione.

Per meglio attivarsi in questo senso è sempre importante contattare un professionista del settore, che non solo sarà in grado di suggerirci quali siano le opere da svolgere, ma può anche attivarsi per la presentazione agli uffici preposti delle richieste necessarie.

Il piano regolatore

Alcuni tipi di cambio di destinazione d’uso devono tenere conto anche delle indicazioni del Piano Regolatore Locale. Questo piano infatti comprende tutte le possibili destinazioni d’uso di una specifica zona della mappa Comunale, o anche di alcuni edifici particolari.

Ad esempio, se si intende fare in modo che la casa dei nonni deceduti da decenni sia trasformata in negozio, il Piano Regolatore potrebbe impedircelo, in quanto capitare che in alcune particolari zone non sia possibile realizzare alcun tipo di attività commerciale. Allo stesso modo può avvenire per uffici, attività dirigenziali o industriali, o altri tipi d destinazione d’uso.

Il primo passo per modificare la destinazione d’uso di un immobile riguarda quindi la verifica delle indicazioni del Piano Regolatore. Tale Piano viene periodicamente modificato, cosa di cui è bene tenere conto.

 

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