Tutto quello che c’è da sapere prima di intraprendere lavori di ristrutturazione
Ristrutturare la propria abitazione privata può sembrare un impegno lungo, costoso e psicologicamente pesante: e non c’è dubbio che in alcuni casi sia effettivamente così. Ma una ristrutturazione, o in generale dei lavori di edilizia, può essere anche molto circoscritta, veloce e poco dispendiosa. I casi ovviamente variano in base all’entità dei lavori, alle dimensioni dell’immobile e alle sue caratteristiche (è un immobile storico? O di recente costruzione? È vincolato?), ma ci sono alcune semplici informazioni che possono essere di grande aiuto nel corso della ristrutturazione, se apprese per tempo.
Conoscere la parte essenziale delle normative, le detrazioni fiscali, le procedure burocratiche è di fondamentale importanza per procedere in modo spedito, non incappare in ostacoli e intoppi, risparmiando tempo e – soprattutto – denaro. Un esempio? Se dovete scegliere fra i tanti modelli di ascensori esterni, documentatevi attentamente sulla tipologia di articolo da acquistare e assicuratevi di avere il parere favorevole della maggioranza dei condomini, registrata e documentata da un regolare verbale scritto.
Ma andiamo con ordine: cosa bisogna considerare prima di ristrutturare l’immobile in cui si vive? Quali sono i primi passi? Come procedere in modo da non avere ostacoli burocratici e imprevisti? Ecco come avere le idee chiare per organizzare dei lavori in tranquillità.
Quando si affronta una ristrutturazione, specialmente se è la prima volta, è bene rivolgersi a un progettista esperto, una figura professionale che conosce i vincoli edilizi e gestisca al meglio lo spazio tra le mura domestiche. La tentazione di disegnare una piantina e spostare muri e sanitari a piacimento è grande, soprattutto per chi è abituato a sfogliare riviste di design e a lavorare di fantasia, ma è necessario tenere presente che così facendo sarà facile imbattersi in errori banali, punti di passaggio troppo stretti, sanitari non a norma, cedimenti strutturali e infiltrazioni.
È inoltre necessario ottenere tutti i permessi indispensabili per l’inizio dei lavori, che possono differire in base all’entità e alla tipologia della ristrutturazione. Il permesso va richiesto, solitamente, presso l’Ufficio Edilizia Privata del Comune in cui si trova l’immobile, un’operazione che va fatta necessariamente prima dell’inizio dei lavori. In base ai vari casi, dovrà essere fatta richiesta per:
- la CILA (Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata), necessaria per tutti i lavori definiti di “manutenzione straordinaria leggera”: tra questi rientrano abbattimento o spostamento di muri non portanti, sostituzione di fognature esistenti e la divisione o l’accorpamento di unità immobiliari, a patto di non modificare la volumetria totale (senza ampliamenti) e la destinazione d’uso dell’immobile.
- il permesso di costruire o SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), che va richiesta per i cosiddetti “interventi su parti strutturali portanti” dell’edificio: si tratta di abbattimento di pilastri, travi o solai, rifacimento del tetto o delle fondamenta, e qualsiasi altro intervento che modifica la volumetria totale dell’unità immobiliare.
In alcuni casi – ma attenzione a capire se ci sono le giuste condizioni! – non è necessario presentare alcun permesso in Comune: solitamente accade con gli interventi di “manutenzione ordinaria”, che in generale sostituiscono o riparano elementi già esistenti, senza modificarne la struttura. Va ricordato che la normativa vigente prevede che ci sia un professionista abilitato a controllare i lavori anche nel caso di “manutenzione straordinaria leggera”, quindi in tal caso è il professionista a presentare la CILA in Comune.
Attenzione alle trasgressioni o alle dimenticanze: chi dimentica o deliberatamente non deposita il permesso presso l’ufficio preposto dal Comune, incorre in una sanzione pecuniaria che si aggira sul migliaio di euro, ed è al contempo obbligato a presentare la relativa SCIA o CILA in sanatoria, pena la sospensione dei lavori. Se quest’ultimi sono ancora in corso, la sanzione può essere ridotta di circa due terzi, e si parlerà quindi di SCIA o CILA tardiva.
C’è poi il caso in cui i lavori effettuati non rispettino le conformità urbanistiche o catastali previste dalla legge: in questo caso le sanzioni aumentano notevolmente e gli accertamenti che seguiranno la sospensione dei lavori si premureranno di verificare se sia necessario procedere con l’abbattimento di quanto costruito oppure se è sufficiente procedere con un risanamento. Oltre ai costi esorbitanti che una manovra del genere può comportare, è inutile precisare quanto un problema del genere possa significare in perdita di tempo ed energie.
È ancora più importante, quindi, affidarsi a un unico referente che coordini i lavori, si assicuri che tutto sia svolto a norma di legge e che – contemporaneamente – si occupi di trovare soluzioni di design che soddisfino le esigenze del proprietario. Una figura del genere, inoltre, saprà dare utili consigli anche in tema di agevolazioni fiscali, sia in corso d’opera (in modo che si richiedano e si conservino tutti i documenti necessari per attestare la spesa in sede di dichiarazione dei redditi) sia l’anno successivo, quando sarà ora di compilare il modello 730 o il modello redditi.
